Все вы хотя бы раз слышали фразу “American Dream” – Американская Мечта. Иметь свой собственный дом, а в идеале где-то в пригороде – это действительно мечта многих жителей Америки.

Неделю назад, за пару дней до нового года, мы с мужем купили наш второй дом. Успели так сказать исполнить поставленную цель на 2020.

Сегодня я хочу вам рассказать, какие нужно предпринять шаги, чтобы успешно купить дом в Америке.

 

Исходя из моего опыта хочу отметить 11 важных шагов:

1. Кредитная история и ваши налоги

Чтобы взять кредит в Америке на покупку дома, вам нужна хорошая кредитная история. Чем выше ваша кредитная история, тем больше у вас шансов получить минимальный процент по кредиту. Также вам необходимо показать ваши налоги за последние два года. Они потребуются вам для получения Pre-Approved Letter, об этом я напишу подробнее в пункте №6.

2. Отложите деньги на Down Payment  (Первый взнос и Closing Costs – Расходы на закрытие сделки)

Когда вы оформляете Mortgage (Ипотека) в банке, это не означает что им вы сможете покрыть все расходы для покупки дома. Для начала нужно внести первый взнос, а уже остальное вы берете в кредит.

Down Payment зависит от вида ипотеки, который вы оформляете. Если это Conventional loan, тогда первый взнос минимальный – 3%, на FHA loan – 3,5%. Но в среднем за последние 5 лет наблюдается тенденция платить 5%-7% от стоимости дома. 

Если у вас есть наличка, то всегда лучше внести первый взнос как можно больше, чтобы не переплачивать кредит банку. А в идеале вообще купить за наличку.

Closing Costs – это расходы на оформление кредита, инспекцию, оформление страховки. Риэлтерские расходы оплачивает продавец. Сумма расходов на закрытие сделки в среднем 3%-6% от стоимости дома. Но цена также зависит от налогов на дом, страховку на дом и других разных факторов.

Если вы оформляете VA loan или USDA loan, тогда первого взноса не нужно.

 

3. Рассчитать, сможете ли вы действительно выплачивать ваш новый дом.

Кроме хорошей кредитной истории, депозита и расходов на закрытие сделки, вам нужно убедиться что вы потянете ежемесячные платежи за дом. И рассчитать, на какой максимальный платеж вы готовы подписаться. Банк может дать вам кредит в разы больше того, что вы можете потом вернуть в сроки.

Существует формула по которой можно рассчитать, какой максимальный месячный платеж вы сможете оплатить:

•  Максимальный месячный платеж = (Ваш месячный доход*28)/100

В месячный платеж входит:

• Деньги которые вы одолжили в банке
• Процент который вам нужно заплатить банку
• Налоги на дом
• Страховка на дом

 

4.Определиться какой вам нужен дом.

Чтобы не тратить свое время и время агентов которые будут показывать вам дома, вы должны определиться с несколькими моментами касаемо нужного вам дома:

• Размер дома (площадь и количество спален и ванных комнат).
• Площадь двора, подвала, чердака, гаража. 
• Локация
• Тип/стиль дома
• Школьный район
• Насколько район приспособлен для домашних животных.
• Сколько занимает времени добраться на работу.
• Не затапливаемая ли это зона (от этого страховка в разы дороже).

 

5. Выбрать хорошего Lender (Кредитор).

Это очень важный момент так как кредиторы бывают разные и их услуги стоят по разному. Перед тем как ввязываться в любую сделку изучите доступных вам кредиторов. Попросите у них информацию по процентным ставкам. Узнайте как быстро они работают. У некоторых вся сделка может занять несколько месяцев, а может быть быстрая как у нас – несколько недель.

Хороший кредитор всегда расскажет вам о всех деталях и будет заинтересован в удачной сделке.

Кроме кредиторов, найдите себе хорошего риэлтора. Многие не берут риелторов чтобы сэкономить. Но не все знают, что расходы риэлтора оплачивает продавец. Вы ничего не теряете. Зато риэлтор может помочь вам во многих организационных вопросах и способствовать быстрому развитию событий.

6. Получите Pre-Approved Letter от Кредитора.

Такое письмо даст вам точную сумму кредита на который вы можете рассчитывать. Сумма будет зависеть от ваших доходов, указанных в налогах,  и количества других кредитов (если такие имеются). Это же письмо вы можете отправлять вместе с “оффером” на дом. Продавец увидит, что вы действительно серьезно настроены и не будете тратить его время.

Помним, что сумма на Pre-Approval letter может быть выше той суммы, которую вы действительно можете потянуть. Например, кредитор может дать вам письмо на 500 тысяч, тогда когда вы ищете дом за 300 тысяч, исходя из своих расчетов месячных платежей.

7. Поиск дома.

Когда вы закончили с вышеперечисленными пунктами, то время начинать искать свой дом. Существует очень много онлайн ресурсов, также как и печатных изданий. Часто на окнах риэлт офисов можно встретить распечатку домов, которые есть на маркете в конкретном районе.

Мы искали дом через Zillow.com. Еще есть проверенный сайт Realtor.com.

Ну и конечно наша доска объявлений на To4ka.us

Обращайте внимание на район в котором вы ищете дом. Криминальную обстановку в нем, рейтинг школ, соседство. Но самое важное – это состояние дома.

• Проверяйте, есть ли структурные дефекты фундамента, стен, крыши. 
• Какой напор воды в кранах и унитазе. 
• По возможности проверить электрощиты и проводку (как минимум проверьте работают ли выключатели и розетки). 
• Какое в доме отопление и работают ли котлы (Проверьте, какого года выпуска котел, чтобы если поломается можно было купить запчасти для ремонта). 
• Тараканы, мыши или гнезда ос/пчел на чердаке.

Это важно, так как после покупки дома, все эти проблемы придется решать вам. Если вы готовы ввязываться в ремонт и трещины на стенах или старые полы вас не пугают, то примерно оцените стоимость ремонтных работ. Удвойте их вдвое как минимум, так как уже во время ремонта вылезут новые косяки и расходов будет гораздо больше.

8. Offer (Предложение на дом)

Как только вы нашли Свой дом мечты – время отправлять оффер продавцу. Обычно это делается через риэлтора, а не напрямую. То есть начинаются или торги или вы сразу же соглашаетесь на цену поставленную продавцом. Практически всегда цену на дом можно сторговать исходя из дефектов дома, которые вы обнаружили. Но на сегодняшний день дома улетают как “горячие пирожки”  и продавцы не всегда готовы уступить в цене в надежде найти другого покупателя.

После принятия продавцом офера нужно ждать около 30-45 дней до Closing Day. Вот здесь уже имеет значение, какого кредитора вы выбрали и как долго у него занимает этот процесс,а также насколько быстро продавец готов распрощаться со своим домом.

9. Инспекция дома

Если только вы не профессионал в строительном бизнесе и не сделали оценку состояния дома самостоятельно, то нужно заказывать инспекцию дома. Вы можете найти сами, а можете попросить своего риэлтера порекомендовать проверенных  людей. Зачастую у них уже налажены связи чтобы быстрее закрыть сделку.

Инспектор проверит наличие в доме больших проблем, которые вы не заметили во время первого осмотра дома.

Обычно инспекция делается в первую неделю после подписания договора и может происходить в вашем присутствии. В этом случае вам лично укажут на возможные проблемные участки дома.

Если во время инспекции были обнаружены новые неполадки, то вы можете вернуться обратно в стадию дискуссии цены на дом. И тогда либо продавец чинит все неполадки за свой счет, либо сбрасывает цену или расторгает договор и отказывается от продажи.

10.Закончить все бумажные дела с банком.

Когда с домом все понятно и вы действительно готовы его покупать, то время возвращаться в банк и оформлять сделку. Нужно предоставить все документы на оформление кредита и банк начнет процесс Appraisal.

Банк нанимает своего человека, чтобы тот сделал  оценку дома и сказал, стоит ли он тех денег, которые вы запрашиваете у банка. Если инспектор оценивает дом дешевле чем его продают, то банк может отказать вам в кредите.

В этом случае вы можете или поторговаться с продавцом или оплатить больше downpaymnet, чтобы взять кредит в банке на сумму в которую был оценен дом.

11.Закрыть сделку.

Это и есть День Икс, когда вы получаете ключ от своего дома.

В этот день вы встречаетесь со своим риэлтором, риэлтором от продавца в  Title company и подписываете все нужные бумаги. Бумаг очень много, так что весь процесс занимает как минимум полтора часа.

В этот день вы отдаете чек на первый взнос, получаете все бумаги на дом и свой заветный ключ.

С этого дня вы владелец американской мечты и можете начинать процесс переезда или ремонта, как в нашем с мужем случае (процесс ремонта дома можете найти в моем блоге ссылка на инстаграм). 

 

tina_about_usa

Тина Мартинюк